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              砍價100多億,富力撿漏的萬達酒店竟成“燙手山芋”?

              2022-06-08 14:54 | 作者: 李艷艷,周春林 來源:原創

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              有人將富力今日之困歸結于2017年7月的那場“世紀交易”,但實際上,它只是雪上加霜。

              文|《中國企業家》記者 李艷艷

              編輯|周春林

              頭圖來源|中企圖庫

              命途軌跡的改變,或許只在某個瞬間的手起刀落。

              時隔五年,富力收購來的酒店再被擺上貨架。近期有消息傳出,為了緩解債務壓力,富力地產正在談判出售此前收購的萬達酒店,目前正在接洽的酒店項目有10個左右,單價在2億~7億元之間,大都在二三四線城市。截至發稿,富力層面對此未予回應。

              2017年的那場“世紀大并購”中,為了自救,王健林將萬達的大部分文旅和酒店資產打折甩賣。最終,富力以190億元成功“撿漏”萬達旗下73家酒店。相比談判初期萬達計劃將酒店賣給融創的價格,整整打了近7折。

              彼時的李思廉(富力地產董事長)也頗為開心:“通過合作,富力將進一步擴展旗下的酒店業務,增加優質的投資物業經營收益,實現多元化的產業布局。”在萬達酒店資產加持下,富力成為“全球最大豪華酒店業主”。2018年,富力營收破千億。

              曾經許下的藍圖還未實現,富力已在債務泥潭中越陷越深。過去5年,富力旗下的酒店業務非但沒有帶來利潤,反而遭遇持續虧損。最近三年,受房地產整體調控的影響,加上疫情反復,這些短債長投的重資產酒店項目成為富力的最大負累。

              李思廉曾用“絕對不后悔”來描述他對于萬達酒店業務的收購,但在去年8月的富力中期業績會上,他提出酒店“可售”。一買一賣,進出之間,已經很難再談那筆交易后不后悔。反觀萬達,在降負債的路上,走在了大部分地產公司的前面。

              輕裝上陣的萬達獲得重生,現已站在IPO的門前。曾作為萬達“接盤方”的融創和富力,卻在負重前行。為了渡過難關,融創從去年起就在大批量出售項目和貝殼股權。此外,作為融創中國的董事長,孫宏斌不惜用自掏腰包借錢給上市公司,以自己的信用為公司擔保。

              富力的對策與融創類似。從去年9月開始,富力的大股東李思廉和張力就給公司提供了幾十億元的資金。與此同時,碧桂園服務也發布公告稱,以最多不超100億元的對價,收購富力物業全資持股的富良環球,以實現對富力物管和商業運營服務資產的收購。

              截至去年末,富力手上現金量約為63億元,一年到期的短期借款超過580億元,總體債務超千億元。為此,富力一邊與債權人談展期問題,一邊加大資產出售力度,回籠資金。今年以來,為償還公司債務及維持經營,富力地產多次出售海外資產。

              作為曾經的“華南五虎”之一,富力也曾有過很多高光時刻。不止在體量和盈利能力上一度碾壓碧桂園和中國恒大,更是粵系房企中的“大哥大”。不過,由于發展模式過于保守,后又誤判形勢,高歌猛進,富力逐漸被甩在身后??傮w來說,“踩錯了節奏”,有行業人士總結。

              外部環境千變萬化?;仡^來看,李思廉和王健林之間,似乎也就差了些運氣。五年的兜兜轉轉中,李思廉“撿漏”王健林的代價是,富力地產開始重復萬達當年的命運。外界的疑惑是,依然走在懸崖邊上的富力,能否靠萬達的這批酒店資產“紓困”?

              “撿漏王”不服輸

              “成為世界最大的豪華酒店業主,感覺怎么樣?”2019年3月底,在富力地產的2018年業績發布會上,《中國企業家》問該公司董事長李思廉。

              “感覺很好。起碼自己在出差的時候,可以得到特別的關注。”李思廉笑答,“而且我們的確買得不貴,所以OK的,當時的交易應該是雙贏的交易。”

              2017年7月,富力地產以約190億元的對價,收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產案的一部分,交易總額超600億元,被稱作“世紀大并購”。按照計劃,酒店及文旅城資產包均歸融創所有,但富力地產半路殺出,短短9天內,切下了酒店資產的“蛋糕”。

              一個細節是,那場萬達出售資產發布會召開前,前往采訪的記者原本以為主角就是萬達和融創,但現場卻張貼著萬達、融創、富力三家合作的背景板。突然,背景板被換下,主角又只剩下萬達和融創。貴賓室里傳來嘈雜聲響,不久后背景板再次更換,富力地產的名字又回去了。

              及至發布會舉行,大家發現,富力地產的收購對價比原先融創談的,少了136.89億元。

              簽約儀式次日,富力地產董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節,稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間,強調“只接受6折價格”,并且承認收購價格的確有變化,“直到簽約前最后一刻才定下”。富力地產“砍價能手”的聲名由此傳開。

              彼時,人人稱贊李思廉是名副其實的“撿漏王”。李思廉從此還擁有了一個“全球最大的豪華酒店業主”的新名號。收購的萬達酒店資產注入后,富力已擁有89間酒店,其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等知名酒店集團,還有37家在建及規劃中酒店。

              但以富力當時的財務狀況來看,這也是一個奢侈的價格。2018年是萬達酒店資產合并入富力地產報表的第一個完整財年,彼時已有71家酒店被合并報表。從報表來看,上述交易在2017年為富力帶來大額非經常收益之后,至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。

              富力地產的業績報告顯示,富力在2018年的酒店運營業績處于虧損狀態,當年酒店業務的虧損額達4.59億元。此前6年中,除去2017年,富力的酒店業績有5年錄得虧損。2017年,這一板塊營業額為23.75億元,但利潤高達129.36億元,是當年凈利潤主要貢獻來源。

              關于“酒店業務虧損”問題,2018年度業績會上,富力地產董事長助理陳志濠表示,“在賬面上有會計處理,所以大家很難看到我們酒店的實際情況,目前酒店整體凈利潤,返還給業主的大概是13.5億元。”李思廉續稱,“13.5億元的利潤已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。

              李思廉是商業地產的“老手”。千禧年伊始,富力開始大規模進軍商業地產,而且是租售并舉。他們表示要學習新鴻基,以商業物業來平衡住宅物業可能出現的風險。這種執念,甚至讓本來很少說話且性格謙遜的他,意外“懟”了老江湖王石。

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              來源:中企圖庫

              2004年博鰲房地產論壇上,王石說,商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持,如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力,則必死無疑;如果搞出售型商業地產,則會遇到經營管理上的致命麻煩。

              對此李思廉說,商業地產模式“并不是只有王董事長說的一種”,“你(王石)放心,我們一定會做得很好”。此后,富力開啟了冒險之旅。2005年,富力凈負債率只有20.5%,2007年就躥漲到139.5%。用杠桿重倉低周轉、高成本的商業地產,富力顯然是在走鋼絲。

              如此激進的擴張方式,是當年大多數房企的常態。當時全國樓市熱火朝天,2007年,富力的協議銷售額達到161億元,僅次于萬科、綠地和中海。而這也是富力最為高光的時刻。

              2008年,金融危機呼嘯而至,房企哀鴻遍野。上一年,富力和深圳鼎力以47億元拍到佛山“地王”,因無力按時繳清土地款,2.4億元保證金被罰沒。富力一度被傳瀕臨破產,據媒體報道,富力當時的目標是“撐過明年”。直到“四萬億計劃”出臺,將它從懸崖邊上拉了回來。

              經歷過生死一線,不變的是,富力仍然重倉商業地產。富力雖減少了新投資物業的比重,但加大了已建成投資物業的運營和投入。但這并未帶給富力預期的收益和現金流,酒店業務更是長期處于虧損狀態。同期,專注在住宅狂奔的恒大、碧桂園,已將富力拋得越來越遠。

              2013年,富力二輪擴張。此后,富力再度歷經“高杠桿擴張-調控來襲-生死邊緣-政府救市-繼續擴張”的輪回,直到迎來2019年“史上最嚴調控+疫情”的雙重擊打,再次命懸一線。有人將富力今日之困歸結于2017年7月的那場“世紀交易”,但實際上,它只是雪上加霜。

              “燙手山芋”

              成為全球最大豪華酒店業主之后,富力地產仍在負重前行。

              非常明顯的跡象是,富力地產希望通過收購來實現彎道超車。繼收購萬達酒店資產后,2018年3月,富力以57億元收購海航資產。但在隨后一年,大環境迎來劇變。2019年1~2月,全國商品房銷售面積出現負增長。此前不久,萬科董事長郁亮提出了“活下去”的口號。

              彼時,《中國企業家》詢問李思廉:富力地產是否也有類似策略?李思廉說,那是郁亮開玩笑。富力地產在市場打拼了二十多年。經歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折,能堅持下來的公司,都應該具有市場的保護能力,在市場競爭中活下去,“沒有什么難受的。”

              經營酒店是一項長期而精細的工作,當王健林談到出售酒店資產的初衷時,也曾說過:“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產”。對此,李思廉也有概念。他在2019年3月的業績會上表示,“酒店(業務)方面一般看現金流,因為酒店的賬,本身很難賺錢。”

              捧在手中的萬達酒店,已經成了富力的“燙手山芋”,它并沒有給富力帶來充沛的現金流,反而使整個富力陷入危機:營收增加,凈利潤卻未能提高,負債問題愈加顯著。

              “萬達酒店買得確實便宜,但你都用借來的錢去買,整個事兒就不合適了。”熟悉交易的人士對《中國企業家》感慨,“當初以為撿了大便宜,沒想到是投資邏輯錯了。”

              就在富力簽下萬達酒店資產前一個月,富力剛剛走完2017財年的上半年。根據后來披露的報表,截至2017年6月末,該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元,比整個交易對價都少。據了解,簽約后的一段時間里,富力地產曾給旗下地產在售項目壓力,要求迅速回款。

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              來源:中企圖庫

              數據顯示,2018年,富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元,同比下降60%;原因為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少;凈負債率也繼續攀升至184%。本指望接手立即產生現金流的萬達酒店能夠改善連年虧損局面,結果卻擴大了虧損面。

              2019年,富力的凈負債率高達199%。2020年,“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”,出售重資產項目,并啟動裁員。2020年度業績會上,李思廉稱會在2021年將凈負債率降至100%以內。2021年中業績會上,富力管理層進一步表示,公司將每年達標一條“紅線”指標,“2021年一條,2022年一條,2023年一條。”

              往回看,盡管2019年底、2020年初整個行業銷售規模增速明顯放緩,不少資金渠道的收緊也讓開發商感嘆“錢緊一年”,但若對比寒風凜冽的2021年,又好了太多。早在2019年下半年,富力就明顯放緩公開市場拿地步伐,同時加大銷售賣樓力度降低存貨、回籠現金。

              加速“割肉”

              “我們還是埋頭賣自己手上的東西。”富力地產2021年中業績發布會上,李思廉如此表態。他沒有給“手上的東西”加上一串復雜定語,這意味著這些年富力口袋里好不容易攢下來的資產——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等,沒有什么是不能賣的。

              “富力地產當年接下了萬達的酒店,但是后來疫情對酒店業務產生了很大的影響,且酒店屬于重資產,導致富力債務很高。”富力地產管理層表示。

              這樣的急切狀態,在半年前發布2020全年業績時也曾有過表露。只是那時,態度更理性、更堅定:“價錢合適,將繼續出售資產,包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。

              據不完全統計,2021年,通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式,富力回籠了超過218億元的資金。其中包括:9月份,大股東將富力物業百億元賣身給碧桂園服務,并將80億港元資金用于支持富力;10月份,李思廉出清了在線寬頻大股東永升(亞洲)16%的持股;公司12月份將廣州國際機場富力綜合物流園股權,以53億元出售給黑石集團。

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              來源:中企圖庫

              2022年,富力變賣資產的數量增多,頻次亦在加快。

              先是3月份,富力將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展,虧損約5.69億元人民幣。后是4月份,又將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創始人張松橋,虧損約18.4億港元。

              5月初,富力還解除了廣州某住宅用地的土地出讓合同。此外,李思廉也清盤或抵押了一部分個人資產。5月30日,富力地產發布公告稱,將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源,而這個項目正是4年前從海航地產收購過來的。

              只是,富力資產出售的進度,明顯跟不上債務到期的速度?;ㄆ靽H5月25日向富力地產美元債持有人發出的一份通知顯示,富力未能在提取付息資金后的30天內及時為受托賬戶充值,因此觸發了違約事件,這也意味著富力已經出現了實質性的債務違約。

              統計顯示,目前富力存續的境內債券一共10只,規模161.65億元;其中,年內到期債務為兩筆,合計51.2億元;還有7筆債務2023年到期,合計100.45億元。此外,還有存續的美元債9筆,規模為41.85億美元。其中,2022年內到期的債務為兩筆,合計6.6億美元。

              債務高壓下,富力地產已開始尋求債務展期。

              3月30日,富力地產召開關于“16富力04”公司債的持有人會議,對包括展期方案、增信措施等在內的多項議案進行投票,最后該筆債務展期方案通過。不過,另一筆2024年5月9日到期、規模4億元的“19富力02”,展期未獲通過。

              截至去年末,富力地產借款總額共計1327億元,凈負債率123%。2022年內到期的借款約為583億元,同期非限制現金余額約為63億元(不包括148億元限制現金),無法覆蓋短期債務。

              受疫情及行業下行的持續影響,今年樓市整體行情低迷,富力的銷售情況也不容樂觀。

              根據富力披露的數據,2022年1-4月份,富力地產共實現總銷售收入177.5億元,同比下降55.9%;銷售面積達約145.31萬平方米,同比下降52.2%。今年4月,公司月內總銷售收入共約42.7億元,同比下降56%;銷售面積達約25.5萬平方米,同比下降47.45%。

              一個好消息是,房地產企業的融資正在松綁,例如碧桂園、美的置業、龍湖地產已經可以發行公司債來緩解融資問題。不過,富力眼下難題還是先要解決。有行業人士稱,如果此次曝出的10家酒店能夠順利出售,未來不排除繼續出售酒店以渡難關。

              中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦表示,富力目前在接洽的酒店項目多處于二三線,這個售價和資產前景都還不錯,但“富力的真正脫困還是要靠市場回暖以及行業復蘇才可以,畢竟企業運營靠出售資產或者融資得來的現金,只能進行一段時間的勉力維持”。


              參考文章:

              《富力開始甩賣萬達酒店了》,壹地產

               

              新聞熱線&投稿郵箱:tougao@iceo.com.cn

              值班編輯:王怡潔  審校:任婭斐  制作:譚麗平

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